房租上漲和工廠搬遷
來源：證券時報 作者： 發布時間：2020年06月02日
? ? 如果租金下降被當作經濟不景氣，那么租金上漲，是否就能說明經濟景氣呢？ ?
????余勝良
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????在對房地產的控訴中，有一條是房租太高導致實業無法生存。
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????制造業特別是外貿出口遇到一些困難，新聞媒體就會找到深圳關外的制造業基地采訪一番，將實體企業的困難歸因于工廠租金上漲，工廠主除了哭訴一番租金上漲幅度，還會控訴一下二房東如狼似虎如何難以打交道。
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????表面上看合情合理，因為租金上漲，養活這么多人的實體企業無法生存了，簡直令人深惡痛絕。但是這個原因太過表面，還應該再追問一步：房租為何上漲，房租上漲之后招租是否出現問題？
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????如果房東是理性經濟人，絕對不會將工廠空置，而是想辦法租賃出去，他們敢于漲價，是因為有人愿意掏更多的錢租賃。漲價的真相其實是，有企業愿意掏更多錢租賃，這就是單位面積收益更大化。
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????廠房單位面積收益更大化，一定要求新產業更賺錢，有更高的效率和更高的競爭力，這其實就是產業優化。
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????如果漲價的結果是實體企業無法生存，其他產業也沒法進駐，房屋空置一段時間，不待租客爭取，房東自然會將價格再降下去。
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????很早以前媒體就報道租金上漲導致餐廳開不下去，多年老店無法維持。這是事實，就是租金不漲，店鋪還是會開了又關，關了又開。租金是優勝劣汰的一個手段而已。關鍵要看對比情況，比如每年都有公司開，每年都有倒閉，倒閉的公司年年有，要想說明這個問題，光說倒閉的公司增長了多少還沒用，因為新開公司的數量可能更多，公司數量規模還在擴大。
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????就是因為房租上漲導致一些企業搬遷，對經濟而言也不是壞事。
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????深圳實體經濟原來很多在關內，后來搬遷到關外，現在關外還有大量工廠，有些工廠一部分會留下來，一部分會搬遷，留下來的很多公司發展壯大并上市，還會到外地去投資。
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????這其實是階梯式發展。因為區域租金上漲，一些產業轉移到其他區域，租金上漲后再轉移，讓不同區域都得益。
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????2010年我在浙江采訪，有老板告訴我浙江和江蘇的企業都在往安徽等內地搬遷。現在看浙江江蘇的經濟更強了，安徽也會因此得益。
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????2008年深圳就提出“騰籠換鳥”。深圳就是不提“騰籠換鳥”，產業升級轉移也會自然而然的發生，本來中國制造業興起就是承接發達國家產業轉移，現在從經濟發展好的區域，轉移到欠發展區域，也是產業規律，要不然經濟欠發展區域怎么獲得發展機會？產業需要這樣一次次升級，經濟也可以一步步帶動起來。
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????深圳產業轉移之后是否會導致空心化？看起來實體企業少了，但制造業留下的都是強者，規模并不減小，而且科研金融軟件服務等產業落地生根，挑起大梁。 ?
????香港被認為是產業空心化的受害者，香港曾經有一個階段承接了輕工制造業，但很快轉移到了內地，香港當年影視興旺時代興建的片場，也被開發了房地產。
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????問題是香港這些產業不轉移，是否就能守得住，產業轉移的后果要看香港是不是由此進步了，香港金融服務業帶來的回報是不是提高了。香港向內地的資金技術輸入也讓內地由此得益，深圳首當其沖。
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????有一些國家制造業轉移走了，如果有一天不必考慮競爭成本的話，其實很容易回流，技術一旦掌握就很難丟失，大可不必因此憂慮。
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????國人信賴實體經濟，特別是制造業，制造業看得見抓得住，給人踏實之感，制造業衰落會給人“國未富產業已老”之感慨。其實大可不必為此擔心。一個地方制造業轉移，都是因為有了更賺錢的行業，營商環境太惡劣除外。
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????如果租金下降被當作經濟不景氣，那么租金上漲，是否就能說明經濟景氣呢？
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