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房租上漲和工廠搬遷

來源:證券時報    作者:    發布時間:2020年06月02日

? ? 如果租金下降被當作經濟不景氣,那么租金上漲,是否就能說明經濟景氣呢?
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????余勝良
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????在對房地產的控訴中,有一條是房租太高導致實業無法生存。
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????制造業特別是外貿出口遇到一些困難,新聞媒體就會找到深圳關外的制造業基地采訪一番,將實體企業的困難歸因于工廠租金上漲,工廠主除了哭訴一番租金上漲幅度,還會控訴一下二房東如狼似虎如何難以打交道。
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????表面上看合情合理,因為租金上漲,養活這么多人的實體企業無法生存了,簡直令人深惡痛絕。但是這個原因太過表面,還應該再追問一步:房租為何上漲,房租上漲之后招租是否出現問題?
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????如果房東是理性經濟人,絕對不會將工廠空置,而是想辦法租賃出去,他們敢于漲價,是因為有人愿意掏更多的錢租賃。漲價的真相其實是,有企業愿意掏更多錢租賃,這就是單位面積收益更大化。
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????廠房單位面積收益更大化,一定要求新產業更賺錢,有更高的效率和更高的競爭力,這其實就是產業優化。
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????如果漲價的結果是實體企業無法生存,其他產業也沒法進駐,房屋空置一段時間,不待租客爭取,房東自然會將價格再降下去。
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????很早以前媒體就報道租金上漲導致餐廳開不下去,多年老店無法維持。這是事實,就是租金不漲,店鋪還是會開了又關,關了又開。租金是優勝劣汰的一個手段而已。關鍵要看對比情況,比如每年都有公司開,每年都有倒閉,倒閉的公司年年有,要想說明這個問題,光說倒閉的公司增長了多少還沒用,因為新開公司的數量可能更多,公司數量規模還在擴大。
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????就是因為房租上漲導致一些企業搬遷,對經濟而言也不是壞事。
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????深圳實體經濟原來很多在關內,后來搬遷到關外,現在關外還有大量工廠,有些工廠一部分會留下來,一部分會搬遷,留下來的很多公司發展壯大并上市,還會到外地去投資。
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????這其實是階梯式發展。因為區域租金上漲,一些產業轉移到其他區域,租金上漲后再轉移,讓不同區域都得益。
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????2010年我在浙江采訪,有老板告訴我浙江和江蘇的企業都在往安徽等內地搬遷。現在看浙江江蘇的經濟更強了,安徽也會因此得益。
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????2008年深圳就提出“騰籠換鳥”。深圳就是不提“騰籠換鳥”,產業升級轉移也會自然而然的發生,本來中國制造業興起就是承接發達國家產業轉移,現在從經濟發展好的區域,轉移到欠發展區域,也是產業規律,要不然經濟欠發展區域怎么獲得發展機會?產業需要這樣一次次升級,經濟也可以一步步帶動起來。
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????深圳產業轉移之后是否會導致空心化?看起來實體企業少了,但制造業留下的都是強者,規模并不減小,而且科研金融軟件服務等產業落地生根,挑起大梁。
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????香港被認為是產業空心化的受害者,香港曾經有一個階段承接了輕工制造業,但很快轉移到了內地,香港當年影視興旺時代興建的片場,也被開發了房地產。
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????問題是香港這些產業不轉移,是否就能守得住,產業轉移的后果要看香港是不是由此進步了,香港金融服務業帶來的回報是不是提高了。香港向內地的資金技術輸入也讓內地由此得益,深圳首當其沖。
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????有一些國家制造業轉移走了,如果有一天不必考慮競爭成本的話,其實很容易回流,技術一旦掌握就很難丟失,大可不必因此憂慮。
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????國人信賴實體經濟,特別是制造業,制造業看得見抓得住,給人踏實之感,制造業衰落會給人“國未富產業已老”之感慨。其實大可不必為此擔心。一個地方制造業轉移,都是因為有了更賺錢的行業,營商環境太惡劣除外。
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????如果租金下降被當作經濟不景氣,那么租金上漲,是否就能說明經濟景氣呢?
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????(作者系證券時報記者)

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來源:證券時報

責任編輯:梅茜

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